Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Dabei kommt es auf den tatsächlichen Zeitpunkt der Rückerlangung der tatsächlichen Gewalt über die Mietsache an und nicht die ordnungsgemäße Durchführung eines Übergabetermins, bei dem der Mieter auch anwesend ist. Sinn und Zweck dieser kurzen Verjährungsfrist ist es, schnell Klarheit darüber zu schaffen, ob der Vermieter noch Ansprüche aus dem Mietverhältnis herleiten will. Verstreicht erst längere Zeit nach Rückgabe der Sache, wird es um so schwerer, den Zustand der Sache und die jeweiligen Verantwortlichkeiten zu ermitteln.

Mit der Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche im Hinblick auf nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen. Dies gilt auch für Mietausfallschäden infolge der fehlenden Weitervermietungsmöglichkeit. Insoweit verjährt mit dem Hauptanspruch auch der Anspruch auf die von ihm abhängigen Nebenleistungen. Insbesondere sind die Vorschriften für die kurze Verjährung weit auszulegen und erfassen alle Ansprüche des Vermieters, die im weitesten Sinne auf eine Beschädigung der Mietsache zurückgehen.

Soweit der Anspruch auf den Mietausfallschaden zum Zeitpunkt des Verjährungseintritts bereits gerichtlich geltend gemacht worden ist, kann er auch nach dem Verjährungseintritt weiter verfolgt werden.

Mietschulden sind von der kurzen Verjährungsfrist nicht erfasst und verjähren in der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren.